Joint possession

Principes

On entend par indivision le statut d’un bien ou d’une masse de bien qui appartiennent conjointement à deux ou plusieurs personnes sans qu’il y ait lieu à une division matérielle du bien.
Les droits de chacun portent donc sur l’ensemble du bien.

On parlera d’indivisaire.

Le principe date de 1804 et s’applique toujours aujourd’hui avec quelques modifications.
L’indivision est une situation temporaire qui en principe n’est pas appelée à durer.
Comme chaque indivisaire est propriétaire du tout, les principes concernant la gestion du bien indivis obéiront au principe de l’unanimité des indivisaires (en principe. Aujourd’hui ce principe est atténué dans certains cas.

Autre principe de 1804, nul  ne peut être contraint de rester en indivision.

Il existe l’indivision légale et l’indivision conventionnelle.

• l’indivision légale ( art 815 et Suivants chapitre des successions C.Civ.)
  elle est organisée par la loi. Dans le cas d’une succession le patrimoine doit être partagé. L’indivision durera tant que le patrimoine ne sera pas partagé.
  Dans le cas de divorce des époux mariés sous le régime légal de la communauté.

En 1976, la loi a assoupli le régime de l’indivision en donnant plus de pouvoir aux indivisaires et surtout aux juges. Mais aussi elle a permis la création de l’indivision conventionnelle.
Les indivisaires peuvent conventionnellement organiser l’indivision.

La gestion de l’indivision.

La loi de 76 a grandement contribué à assouplir la gestion de l’indivision. La loi a atténuée l’exigence d’unanimité pour tous les actes de gestion. La loi de 76 a donné des pouvoirs au juge pour intervenir dans la gestion de l’indivision.

1 – L’organisation des pouvoirs sur les biens indivis.

Il y a trois catégories d’actes que les indivisaires peuvent faire sur les biens. A chaque catégorie d’actes correspondent des pouvoirs différents et des nuances différentes.

• Les actes conservatoires
• Les actes d’administration
• Les actes de disposition

a – les actes conservatoires.

Crée par la loi de 76, défini par la C.Cass.
Se sont les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires.

• 1ère idée  
  il faut sauver le bien, il faut conserver la substance du bien.
• 2ème idée
  cela ne doit pas compromettre le droit des indivisaires. Cela ne doit pas être des actes trop lourds financièrement pour les indivisaires.

Avec la loi de 76, les actes conservatoires n’ont pas besoin de l’unanimité des indivisaires. Un indivisaire peut agir seul sans requérir l’autorisation des autres indivisaires. Si cet indivisaire paye avec ses deniers propres cet acte conservatoire, il pourra obliger les autres indivisaires à participer à la dépense.
Si l’indivisaire a financé cet acte avec de l’argent appartenant à l’indivision, il n’aura besoin d’aucun mandat de la part des autres indivisaires pour employer cet argent à l’acte conservatoire.

Un acte de bornage n’est pas considéré comme un acte conservatoire. C.Cass.

L’indivision n’a pas la personnalité morale.

b – Les actes d’administration.

Il n’y a pas de définition précise pour les actes d’administration. Il s’agit des actes relatifs à l’exploitation normale du bien.

Ex : placer une somme sur un compte rapportant intérêts ?

• des actes rapportant du fructus ?

Sauf qu’il existe de grandes nuances, et qu’il a certains actes qui pourraient être considérer comme des actes d’administration mais qui au regard des règles de gestion de l’indivision sont exclus de cette catégorie.

Ex : la location, la conclusion de baux spéciaux ( habitation, ruraux, commerciaux) ne sont pas considérer comme des actes d’administration d’un bien indivis car ils réalisent une emprise trop importante sur le bien, celle ci peut durer parfois plus longtemps que l’indivision elle même.

A contrario, la location d’un meublé n’est pas considérer comme un bail spécial = acte d’administration.

La rupture, la résiliation d’un contrat de bail existant est lui aussi considérer comme un acte d’administration.

Pour les actes d’administration en principe il faut l’unanimité des indivisaires.
Sauf que les juges vont accepter plus facilement le mandat tacite, apparent ou la gestion d’affaire.

Les actes non qualifiés d’actes d’administration seront assimilés à des actes de disposition.

 

Mandat = contrat de représentation qui permet à un intermédiaire de représenter quelqu’un d’autre qui lui même n’est pas là.
C’est une relation contractuelle entre trois personnes.

 

Lorsqu’il y a plusieurs indivisaires, un des indivisaires pourra recevoir mandat des autres indivisaires pour réaliser des actes de gestion sur le bien indivis.

• lorsqu’il y a une procuration écrite très claire
  c’est alors un mandat exprès

à défaut de ce type de mandat, les juges se servent de :

• la notion de mandat tacite.
  Quand il n’y a pas de mandat écrit, mais que l’un des indivisaires a fait spontanément des actes au nom de l’indivision et ces derniers n’ont pas protesté. Dans ce cas les juges acceptent de dire qu’il y a mandat tacite et que cet acte d’administration a pu être valablement fait sans qu’il y ait eu l’accord de tous les indivisaires.
• la notion de mandat apparent.
  A l’origine il n’y a peut être même pas de volonté de mandat tacite. Il n’y a rien sauf que l’on va vouloir protéger le 1/3 de bonne foi en lui permettant d’engager comme co-contractant le pseudo mandant.
  Ex : il a existé un contrat de mandat, mais ce dernier a été rompu et néanmoins l’ancien mandataire continue à se présenter comme tel. Si les 1/3 qui ont contractés avec lui arrivent à convaincre le juge qu’ils avaient de bonne raisons de croire en l’existence du mandat, alors le pseudo mandant sera engagé. Les juges accepteront qu’il y ait eu apparence de mandat.
• la gestion d’affaire d’autrui.
  Elle sert à régler l’indemnisation de quelqu’un qui a agit de sa propre initiative pour sauvegarder les affaires d’autrui. ( sert aussi à déterminer la responsabilité)
  Ex : vous êtes absent, un incendie se déclare, le voisin croyant bien faire inonde la maison.

 c – les actes de disposition.

Actes les plus importants car ils vont avoir pour conséquence de faire sortir le bien de l’indivision. (vente, donation, partage). + la conclusion des baux spéciaux.

La règle est le principe d’unanimité de tous les indivisaires. Il faut un mandat exprès.

Si ces actes sont accomplis en contradiction avec les principes énoncés, ces actes ne seront pas nuls pour autant.
=
Ils seront inopposables aux indivisaires qui ne l’auront pas signé, ils pourront ignorer la réalisation de ces actes.

 

Le contrat de bail est inopposable à B et C, ils peuvent faire comme si le bail n’existait pas. Au cas ou il y aurait des travaux a faire, le locataire peut exiger de A de faire les travaux mais ne peut obliger B et C. A ne peut se servir des fonds de l’indivision pour faire les travaux. B et C peuvent même considérer D comme un occupant sans titre et demander son expulsion.

2 – Les assouplissement judiciaire de cette règle.

Le juge acceptera facilement le mandat apparent ou tacite, de plus le juge a le pouvoir de débloquer des situations rendues complexes par l’exigence d’unanimité ( Loi de 76).

Pour les actes d’administration et les actes de disposition il faut obtenir l’unanimité des indivisaires, unanimité que parfois l’on n'obtient pas d’ou une situation de blocage.

• les indivisaires ne sont pas d’accord
• on ne retrouve pas tous les indivisaires
• un des indivisaires ne peut exprimer son consentement ( mineur, incapable majeur)
• un des indivisaires ne veut pas réaliser l’acte

Grâce à la loi de 76, le juge pourra autoriser la réalisation de l’acte, même si l’on n’a pas le consentement unanime de l’indivision. On aura alors l’autorisation judiciaire de réaliser l’acte, le juge va pouvoir tenir compte de l’intérêt commun de l’indivision au détriment de l’intérêt particulier d’un indivisaire.

 

C s’oppose à l’acte => autorisation judiciaire

C ne sera pas considérer comme partie à l’acte mais l’acte lui sera quand même opposable.
Le 1/3 peut réclamer les travaux à A et B mais pas à C. C ne peut pas expulser D pour occupation sans titre.

Il est possible de demander au président du TGI de prendre de mesure d’urgence concernant l’indivision.
Pourquoi le président = parce que l’on agit par référé.
Le juge va mettre en avant l’intérêt commun de l’indivision, et va se servir de cet intérêt commun pour justifier certains actes.
On peut ajouter qu’en contradiction avec le principe selon lequel «  nul ne peut être tenu de rester en indivision », le juge peut ordonner le maintient de l’indivision.

3 - Les droits et obligations des indivisaires.

• le droit d’user, de jouir des biens indivis
• la cession de parts indivises

1. Le droit d’user et de jouir des biens indivis.

Les indivisaires ont l’usage du bien indivis.

C’est une complication du statut de l’indivision.
Tous les indivisaires ont le même droit d’usage du bien indivis, et il faut respecter les droits égaux des indivisaires.
En pratique on est obligé de diviser le bien au moins temporairement. Les indivisaires peuvent s’accorder sur cette répartition du bien indivis, à défaut c’est le juge qui déterminera comment s’exerce les droits égaux des indivisaires.
Le juge ne statuera qu’a titre provisoire, il n’anticipe pas sur le partage à venir de l’indivision.
Il est également possible de demander à ce que l’un des indivisaires ait l’usage exclusif du bien indivis.
Cette jouissance exclusive se fera en contrepartie d’une somme, on parlera d’indemnité d’occupation.

Les fruits et revenus

Loyers versés par les locataires du bien indivis, les intérêts de sommes placées…
Ils vont contribués à l’enrichissement de la masse indivise et seront appelés à être partagés entre tous les indivisaires en fonction de leur droit dans l’indivision.
Fruits et revenus sont capitalisés, et si tous les indivisaires sont d’accord ils peuvent faire une répartition avant partage de ces bénéfices.
= nous sommes proches de la société.

Parmis les obligations des indivisaires, on peut évoquer la rémunération d’un éventuel gérant de l’indivision.
Dans une indivision, il n’est pas nécessaire de nommer une personne qui aura la tache d’administrer le bien indivis. Cette fonction peut être bénévole ou rémunérée, dans ce cas les sommes indivises serviront à cette rémunération.
Si les indivisaires ne se sont pas mis d’accord sur le montant de cette rémunération, le juge peut décider de cette rémunération que la gestion ait été efficace ou non.

 

Lorsqu’un indivisaire a réalisé des frais au profit de l’indivision, il a droit à être remboursé.

• Pour les impenses d’amélioration du bien
  Il n’a le droit qu’au montant de la plus value apportée, le remboursement ne se réalisera qu’au moment de l’indivision.
   
• Pour les impenses nécessaires
  le remboursement de l’indivisaire sera immédiat et se montera au frais engagés.

 

Lorsqu’un indivisaire reçoit des fonds pour le compte de l’indivision, il doit les restituer à l’indivision.
Un indivisaire qui occasionne des dégradations au bien indivis doit réparation à l’indivision.

2 . La cession de part indivise.

Il est possible pour chaque indivisaire de céder sa quote part dans l’indivision. Cette cession de part peut générer des problèmes dans l’indivision, c’est pourquoi elle est encadrée par la loi.

XYZ se partage la part indivise de leur père.

Comme le législateur s’est méfié qu’un 1/3 puisse rentrer dans l’indivision, le législateur à donner un droit de préemption en cas de cession de parts indivises.
Cependant cette préemption ne joue pas dans toutes les situations.

 

Ne joue pas en cas de :

• de transmission pour cause de mort
• en cas de cession à un autre indivisaire
• le droit de préemption ne vaut qu’en cas de cession a titre onéreux de la part indivise.

Pour que le droit de préemption fonctionne, il faut de l’indivisaire qui veut vendre sa part, qu’il notifie aux autres indivisaires par acte d’huissier, et il faut mentionner le nom du 1/3 sollicité, ainsi que le prix et les conditions.
Si les autres indivisaires ne sont pas capables de proposer la même chose, ils ne seront pas préférés.
Une vente de part indivise réalisé sans le respect du droit de préemptions sera nulle.

4 - Le partage de l’indivision.

Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. = tout indivisaire peut réclamer le partage de l’indivision.
Le juge va disposer de pouvoirs issus de la loi de 76, lui permettant de retarder le partage, de surseoir au partage. On parle alors de sursis judiciaire au partage.
Le juge peut intervenir dans deux cas.

• les exploitations agricoles
  le juge peut surseoir au partage pour 5 ans maximum, mais peut aussi les renouveler.
• dans toutes indivision en générale, mais dans ce cas le sursis ne peut dépasser deux ans.

Le juge va faire prévaloir l’intérêt commun de l’indivision. Le juge peut aussi octroyer à un indivisaire qui réclame le partage, parce qu’il a besoin d’argent sa part en avance sur le partage.

 

Le sort des créanciers de l’indivision et personnels des indivisaires.

• De l’indivision.
  ex : des entreprises qui ont effectué des travaux sur le biens indivis. Elles seront favorisées par rapport aux créanciers personnels des indivisaires, et même par rapport aux indivisaires eux-mêmes. Les créanciers de l’indivision pourront se désintéresser en prélevant directement sur les biens de l’indivision sans avoir à provoquer le partage de cette dernière.

• Les créanciers personnels des indivisaires.
  Ils ne peuvent se payer directement sur la masse, il ne peuvent même pas  saisir la part indivise de leur débiteur (dans l’indivision légale). Ils sont obligés de provoquer le partage de l’indivision au nom de leur débiteur par le biais de l’action oblique.

 

Le partage de l’indivision a un effet rétroactif, cela permet de valider des actes accomplis par un indivisaire seul sur le bien indivis, lorsque ce dernier se trouve par la suite dans son lot.
=
consolidation des actes irréguliers

si le bien sur le sur lequel un indivisaire a agit seul n’est pas mis dans son lot
=
L’acte sera rétroactivement annulé.
L’indivision conventionnelle se rencontre lorsque des personnes décident de créer une indivision ou de maintenir une indivision à l’origine légale tout en l’assouplissant.

Elle ne doit pas en principe > à 5 ans. Ces 5 années sont renouvelables.
Les dispositions de l’indivision légale peuvent s’appliquer mais elles ne sont que supplétives.

On ne peut s’opposer à une transmission de la part indivise pour cause de mort.

La part indivise conventionnelle peut être saisie par les créanciers personnels de l’un des indivisaires.